您所在的位置: 法律快车 > 北京律师 > 姚志斗律师主页 > 律师文集 > 文集详情
律师信息

婚前以个人名义购买两限房,婚后共同还贷的,离婚时如何分割?(

作者:姚志斗律师 发布时间:2021-04-07 浏览量:0

基本案情:

2010年初,关某以个人名义着手申请两限房,并于2010年9月28日填报《北京市家庭购买限价商品住房申请核定表》,2014年,关某接到通知,其获得购买两限房的资格。2015年3月22日,关某个人名义与北京置业有限公司签订《北京市定向安置房销售合同》并支付该司房屋首付款70万元。2015年6月16日关某与交通银行股份有限公司北京青年路支行签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》,50期限20年,全部应付利息30万元

2015年11月19日,关某与李某登记结婚。2017年1月5日,涉案房屋取得房屋所有权证,登记所有权人为关某。2020年12月底,双方因长期分隔两地,渐行渐远,遂决定好聚好散。二人除对涉案房屋的所有权有争议外,其余财产分割事项均无争议。

注:该案涉房屋购房款共计120万元;婚内共还本息40万元;仍有贷款2万余元未还清;双方均认可房屋现值500万元。

律师分析:

两限房全称为限房价、限套型普通商品住房,也被称为“两限”商品住房,属于具有保障性质的政策性住房。具体是指经城市人民政府批准,在限制套型比例、限定销售价格的基础上,以竞地价、竞房价的方式,招标确定住宅项目开发建设单位,由中标单位按照约定标准建设,按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

根据我国法律的相关规定,已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年(涉案房屋已具备上市交易资格),并按照市有关部门规定的交纳土地收益后,可以按市场价出售所购住房。     

根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条的规定,该案情形下,人民法院可以判决该涉案房屋归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。

综上,房屋所有权应归关某,未归还的贷款为其个人债务。

应补偿李某价款计算方式如下:

首先,应按有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的35%交纳土地收益等价款。即:500万-(500万-120万)*35%=367万(房屋实际现值)。

其次,根据《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》,产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为:夫妻共同支付款(包括本息)÷(房屋购价款+全部应付利息)*房屋评估现值(或双方认可价值)*50%。具体到本案中为:40万÷(120万+30万)*367万*50%=48.9万元。

即:关某应付给李某房屋补偿款48.9万元。

参考法条:

1、《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有:

(一)工资、奖金、劳务报酬;

(二)生产、经营、投资的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产,有平等的处理权。

2最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》:第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

3、《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》第三款  已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后,可以按市场价出售所购住房,应按照市有关部门]公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款,交纳比例为35%。

4、《北京市住房和城乡建设委员会关于已购限价商品住房上市时同地段普通商品住房价格确定问题的批复》  已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后,可以按市场价出售所购住房。在我市公布限价商品住房同地段普通商品住房价格之前,购房家庭缴纳房屋契税后,按照税务部门核定的计税价格与原购房价格之差的35%交纳土地收益等价款。

5、2014年11月17日,《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》  人民法院在审理离婚案件中,根据《最高人民法院适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条规定,判决由产权登记一方对另一方进行补偿时,应当查明婚前签订合同支付首付款、银行贷款及还贷、产权登记、夫妻共同支付款项、财产增值、尚未归还贷款情况。
  产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为:房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%。


姚志斗律师

姚志斗律师

服务地区: 北京-北京

服务时间:8:00-21:00

律所机构: 北京市京师律师事务所

138-1113-6522

在线咨询