军产房纠纷案例

甲系中国人民解放军XX部队干部。2008年8月，甲与乙签订《房屋租赁协议》，主要内容为本市空军XX小区XX单元XX房是空军住房发展中心于2007年6月出售给甲的，双方协议一致，将此房屋由乙永久居住，因房屋发生的一切费用，由乙承担。如果甲将来取得房屋的产权、具备转让条件，则甲应在取得产权三个月内将房屋过户给乙。乙在签订合同当日支付房屋租金80万元。如果房屋过户，租金视为购买房屋的购房款。双方一致同意此协议永久不可撤销，已经签字不得以任何理由违约，若一方违约，违约方应赔偿守约方合同标的10%的违约金。合同签订后，乙支付了租金80万元，甲将房屋交付给乙。2012年，甲取得涉案房屋所有权(产别私有产)，乙要求甲办理过户手续，但被甲以房屋为军产房，军队不准许出售该房屋拒绝。双方协议无果后，乙直接到法院起诉，要求：1、甲及时办理房屋过户手续；2、要求甲承担合同价款10%的违约金，那么乙的要求可以得到支持么？

法律解析

"军产房" 顾名思义是军队产权性质的房子。一般指由部队提供用地,开发商出资建造的房子。因军产房的所有权为军队所有，个人只有使用权，故不可买卖。

本案中，甲、乙名为租赁，实为买卖即甲将涉案房屋出售给乙，乙向甲支付购房款。协议系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，故该协议合法有效。且涉案房屋虽原为军产房，但甲在2012年已经取得房屋所有权。故办理完毕房屋上市交易相关审批手续后即可上市交易。所以，乙的第一个诉讼请求是合法合理的，可以得到支持。

其次，甲、乙在协议中约定，任何一方违约，违约方应赔偿守约方合同标的10%的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，甲未按照双方约定办理房屋过户手续，且明确拒绝，已经构成根本违约，乙按照合同约定以及法律规定要求对方承担违约责任，符合事实和法律的规定。故乙要求甲支付违约金是可以得到支持的。

顺便说一句，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的’过分高于造成的损失’。”之规定，如果乙的实际损失高于约定的违约金金额的30%，对方是可以向法院起诉，要求适当降低的。如果约定的违约金不足以补偿全部损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”之规定，可以要求适当增加违约金。衡量标准都是因对方过错给自己造成的实际损失。所以无限的扩大或缩小约定的违约金额度，是没有意义的。

故本案中，乙的诉讼请求都可以得到支持。建议大家在购买军产房时，一定要谨慎，最好在叫定金前，确认好房屋是否可以上市交易以及房屋证照是否齐全，以免日后纠纷不断。并且也要在合同中明确约定违约责任的承担问题，以便进一步保护自己的合法权益。