案例

甲于1995年2月作为搬迁购房户主与当地村经济合作社签订《建房协议》，约定：“建平房4间，按搬迁顺序，由搬迁办协助分房”。并由当地公证处出具公证书。

2001年6月，甲的儿子乙代笔其母与丙签订《售房协议书》，约定：“经双方协商确定，甲将现有平房四间、厨房一间出卖给丙，购房款共计人民币七万元。自出售之日起，房屋的产权等一切权力待遇归买方丙所有，一切义务由丙承担，卖方不负任何责任。卖方：甲。买方：丙。”协议签订后，丙支付了约定的购房款，甲交付了房屋。丙对房屋进行装修及改建，一直居住至今。

2016年，房屋涨价至50万元，甲得知农村宅基地房屋不能买卖，而丙又非本村村民，因此双方签订的《售房协议书》应属无效。据此，要求丙归还房屋。丙却以双方系自愿签订房屋买卖合同且自己对房屋进行了装修并一直居住至今为由拒绝。后甲直接将丙告上法院，要求确认《售房协议书》无效，并要求丙返还房屋。甲的要求可以得到支持么？

律师解析

根据《中华人民共和国宪法》第十三条第一款规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”、《中华人民共和国民法通则》第七十五条规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”以及《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”可见，公民的个人合法财产是可以自行处分的。那么农村村民自建房屋属于个人的合法财产，也是可以处分的么？

其实不然，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”之规定，农村土地由村集体经济组织管理，归农民集体所有，农民个人没有所有权。而农村房屋的转让，一定隐含土地转让，若将房屋转让给本村以外集体经济组织成员，会导致集体经济组织有限宅基地资源的流失，故农村宅基地使用权与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

本案中，甲经合法程序所建房屋为甲的合法财产，房屋归甲所有。但是，土地归村集体所有，而房屋买卖合同依赖于宅基地使用权的有效转让。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”之规定，甲将本村房屋出卖给非本村村民丙的行为，属于农村宅基地违法转让，违反国家法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五款之规定，应认定甲、丙双方签订的买卖合同无效，故甲的诉讼请求可以得到支持。

以上看来，对丙非常的不公平，那么丙又怎么维权呢？

第一，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，合同无效后，双方的权利义务应恢复到原样，卖方返还购房款及利息，买方返还房屋。故甲可以要求丙返还购买房屋时支付的购房款以及相应的利息。

第二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因合同无效产生的损失，可以要求过错方赔偿。本案中，丙本来根据合同约定，可以取得房屋的所有权，但是因房屋的性质，致使合同无效，甲存在过错。因此，丙因合同无效产生的信赖利益损失，是可以要求甲赔偿的，赔偿金额要根据丙的居住情况、当地房价实际水平等综合因素确定。

第三，丙对房屋进行的装修、改建行为，应根据民法的添附理论进行处理。未形成附合的，可以拆除，已经形成附合的，所有权归房屋出让方所有，出让方支付相应的对价。本案中，丙在合同有效期间对房屋进行的装修、改建行为，因合同无效，使甲因此获得利益，丙可以要求甲进行折价补偿。