2017年12月21日晚上6点多，扬州甲小区门口发生一起悲剧：

一名54岁的男子罗某开车给住在该小区的儿子送菜时，由于他所驾驶的汽车没买车位，被小区保安拦了下来。随后双方发生争执，在争执期间罗某突然倒地，后经抢救无效身亡。死者的儿子向记者表示，父亲心脏不好，曾做过心脏搭桥手术。而经目击者介绍，罗某也曾向保安反映自己有心脏病，并掀起衣服证明有手术伤口。

而在这起事件的背后，是甲小区开发商与业主长期以来的车位租购纠纷，“不买车位不让进门”，但实际上，小区车位大部分处于空置状态，小区物业则被指是开发商的下属企业。过去的几个月里，甲小区多次发生因物业不让进门引发的冲突。部分业主反映，此前买房时开发商承诺车位可租可售，但购房后开发商却突然变脸只对外出售，并要求业主必须购买车位才能开车进小区。

姚志斗律师分析

近年来，随着私家车数量的不断增多，住宅小区的停车位问题也成为我国物业管理中最具争议的问题，“车位之争”在开发商、业主和物业管理公司之间也是愈演愈烈，不再只是某些城市的个案，而已经成为全国范围内的普遍问题。就本案涉及情况，拟从如下方面进行探讨：

一、车位的权属分析：

目前住宅小区的车位的分类标准大致如下：地上停车位和地下停车位、规划停车位和非规划停车位、人防停车位和非人防停车位。要分析小区各类停车位的权属问题，应结合各类停车位的不同情况、特点进行分类分析。

（一）地上停车位

地上停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式表明界限的停车设施，又可进一步分为规划地面停车位和占用业主共有道路或其他共有场地的停车位。

1、规划的地面停车位。

该类车位是指经规划部门批准，小区开发商在小区红线范围内设置的停车位，该类停车位在施工图、竣工图上均有体现。

中华人民共和国物权法

第七十四条第2款  建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

就目前各住宅小区的情况看，开发商一般约定此类车位的所有权归开发商所有，待小区交付后，将该部分车位转让、出租或者赠送给小区业主。不存在过多争议。

2、占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位

中华人民共和国物权法

第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条第3款  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

因此对于该类地面车位的归属，因法律明确规定属于全体业主所有，所以其权属争议也不大，并且该种车位不能单独买卖也不能单独办证，但经过小区业委会批准可以通过物业运营的方式予以特定使用。也就是说，就其使用、收益必须经过小区业主共同的许可。

综上，建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有；建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，由于占用了公共土地，属于小区业主共有。

（二）地下停车位

    对地下车位的权属问题一直是纠纷最多的领域，在此主要根据是否属于人防工程性质将其分为两类，分别判断其归属：

1、人防停车位   

人防地下停车位是指结合地下人防工程修建的停车位，这些停车位属于人防工程的组成部分。对于人防地下停车位的权属理论界存在一定争议。

中华人民共和国物权法

第五十二条第1款  国防资产属于国家所有。

人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位的所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。根据

中华人名共和国人民防空法

第五条第2款

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

因此，由人防工程改建的地下车库系开发商投资建设且经过相关部门的批准，应当由开发商管理和收益，但是由于开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有，开发商禁止销售。

2、非人防停车位

城市地下空间开发利用管理规定

第二十五条　地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。

就目前的情况，对于该类地下车位，开发商可以选择向国土部门缴或者不缴土地出让金，如果开发商缴纳该车位的土地出让金，国土部分可以为包含该类车位的地库办理权属初始登记，但因为单个地下车位不符合“房屋”独立使用空间的特征，即使该地下车库办理了初始登记也无法办理该类车位的单独的产权证。

而购买没有产权的车位风险较大。业主花十几万元甚至更多钱与开发商签订的所谓“车位买卖合同”，实际上很多时候只能视为长期租赁协议，一旦出现自然灾害等不可预知状况时，车位就不再属于业主了。另外，一旦遇到小区拆迁等问题，没有产权登记的车位肯定是拿不到拆迁补偿款的。尽管开发商宣称业主购买停车位之后可以自由转让使用权，价格自定，物业还可以免费办理变更登记；但是没有权利转移凭证的停车位交易，始终存在不小风险。

二、不买车位不让进小区是否合理

中华人民共和国物权法

第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。  　　

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

物业管理条例

第六条第1款　房屋的所有权人为业主。

开发商有权利维护自己的权益，禁止未购买停车位的业主将车停入小区停车场；但小区路面是公共用地，属于全体业主共有，开发商无权禁止业主将车开入小区。物业的做法找不到任何法律依据，物业条例上也找不到支持，这是物业的霸王条款。消防通道不能占，但物业完全可以根据容积率规划公共停车位。但是没有购买或者租用停车位的业主，不能损害其他业主对共有财产的使用，尤其是不能侵犯已经购买和租用停车位的业主的权益。并且，车辆停在小区公共部分也不应影响他人的正常通行。